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小區物業常見的問題

文章出處:網責任編輯:作者:人氣:-發表時間:2018-12-20
小區車位如何歸屬?公共部位維修、維護費,應該由誰來支付?業主享有“陽光權”如何維護?《物權法》解析小區物業管理中常見的熱點問題。
  一、車位:規劃的車位應當先滿足業主需要
  問:我在某樓盤購買了一套商品房,由于開發商將車位的價格定得很高(十五六萬元一個),我不打算購買車位,只想租。但是開發商說車位只賣不租,根據《物權法》,小區車位應該如何歸屬?業主是否可以要求租賃車位?
  解答:
  《物權法》的第七十四條規定“建築區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”
  該條規定得很明確,在建築區劃內的停車位,業主應同開發商協商購買或者租用,開發商不同意出租,只願意出讓的話,開發商的行爲也是合法的;如果開發商出租或者出讓的是業主共有道路或者其他場地的話,那業主完全可以向開發商主張權利,畢竟根據該條規定,業主共有道路和其他場地中用于停放汽車的車位是屬于業主共有的,不屬于開發商所有,業主完全可以不向開發商支付這類費用。
  二、物管:業主大會可更換小區物管公司
  問:我們小區物業管理收費高,管理水平低,與業主關系緊張。根據《物權法》,我們業主可以通過什麽途徑來更換小區物業管理公司?小區業委會的權利、義務有哪些?
  解答:
  根據《物權法》第七十五、七十六條的規定,業主可以成立業主大會、業主委員會更換小區物管公司,其權利、義務包括:制定修改建築物及其附屬設施的管理規約、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人,以及籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金等。
  三、業主承擔公共部位維修、維護費
  問:小區內的公共綠地、道路,或者建築物公共部位(電梯、水箱)的維修、維護費用,根據《物權法》,應該由誰來支付?
  解答:
  《物權法》沒有直接規定公共綠化、道路或者建築物公共部位的維護、維修費用的承擔問題。但《物權法》第72條規定:“業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”該條應含有業主承擔公共部位維修、維護費之意。
  物業管理實踐中,日常維護、維修費依法屬于物業管理服務成本,從業主所交的管理費中支出,支出超出管理費用之外的,視物業管理的體制而有所不同:包幹制的,超出部分由物業管理公司承擔;酬金制的,超出部分由各業主分攤。若公共部位的維修屬中修或以上的,則不管屬于何種制度,該費用由各業主承擔。有維修資金的,在維修資金增值部分中開支,增值部分不足以開支的,由物業管理維修基金墊支,墊支部分再向業主收回。
  四、業主對建築物內經營性用房等專有部分享有所有權
  問:一些小區物業公司爲了謀取利益,在小區內搞各種展會,並利用建築物的外牆爲一些公司做各種牆體廣告,或者改變會所功能,將其改成酒樓、歌廳等經營性場所。《物權法》中對此有何規定,業主該如何維護自己的利益?
  解答:
  《物權法》第七十條規定:“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”
  第七十二條規定:“業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”
  根據前述規定,“建築物的外牆”屬于建築物的“共有部分”,業主對其享有共有和共同管理的權利,未經許可,物業公司不得擅自做廣告牟利。對于“會所”,應考慮其性質,如果登記爲“經營性用房”,則權利人對其享有完全的使用和處分權;如果屬于業主共有,則不得擅自改變用途牟取利益。
  五、業主享有“陽光權”
  問:我居住的小區商品房,原本樓盤規劃的間距比較開闊,但是等收樓時才發現,樓盤間距實際上很窄。我購買的是第2層房屋,盡管臥室都是朝南,但是一天之中,很難有較長時間能夠射進陽光,通風情況也不太好,居住的感覺相當壓抑、不舒服。我想咨詢,根據《物權法》,我該如何維護自己的權利?
  解答:
  根據《物權法》第89條的規定:“建造建築物,不得違反國家有關工程建設標准,妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。”
  可見《物權法》爲公民維護“陽光權”提供了法律依據。由于開發商的違規施工,超規劃建設,導致新建住宅樓層數過高,密度過大而影響了相鄰建築物的日照權利,開發商應當承當相應的侵權責任,權利人有權要求開發商消除妨礙等,但是《物權法》的規定只是明確了“陽光權”的歸屬,《侵權責任法》則將明確權屬受到侵害該怎麽辦,全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定《侵權責任法》,待該法出台後,廣大公民的“陽光權”將會更好地得以保障。
  六、鄰居要爲維修問題提供便利
  問:我居住在一樓,房屋下水管道經常發生堵塞事件,汙水漫到房間內,不得不找人維修。但是由于發生堵塞不是我們一家的問題,而是關系到樓上、樓下很多鄰居,他們由于家裏暫時沒有堵塞,常常不願意我們去他們家查找原因,因此一直沒有找到問題所在,每次維修都是治標不治本,到現在問題都沒有得到徹底解決。請問,根據《物權法》,我有權請求鄰居配合維修房屋嗎?
  解答:
  根據《物權法》第88條規定:“不動産權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的,該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。”
  此前因爲修房子、通管道等問題,引發鄰居之間的糾紛很多,此次明確規定,如果鄰居必須要通行,或者通管道等,必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發現家中管道堵了,問題可能出在樓上,那樓上鄰居就要提供便利,讓樓下居民進行管道的檢查。